Checklist de visita: 18 perguntas antes de assinar qualquer proposta
A lista que eu levo em toda visita, dividida em imóvel, prédio, dinheiro, contrato e vizinhança, com o motivo de cada pergunta e o que muda quando o imóvel já está pronto.
Thiago Bitencourt
Creci/SC 40588-F
Guia de compra· 5 de outubro de 2026· 6 min de leitura
Quase todo arrependimento em compra de imóvel nasce de uma pergunta que não foi feita na visita. Não porque alguém escondeu a resposta, mas porque ninguém perguntou. Esta é a lista que eu levo comigo, dividida em cinco blocos: o imóvel, o prédio, o dinheiro, o contrato e a vizinhança.
Você pode imprimir, salvar no celular ou mandar para quem vai visitar com você. Cada pergunta vem com o motivo de fazê-la, porque perguntar sem saber por quê não ajuda a decidir.
O imóvel
1. Qual é a área privativa desta unidade?
Não a área total. A privativa é a que compara com outros apartamentos. Se a resposta demorar, você já sabe que o número do anúncio era o outro.
2. Posso ver a planta cotada deste final?
A planta cotada mostra como a metragem foi distribuída. Dentro do mesmo prédio os finais mudam: no Parco Savello, por exemplo, os finais 01 e 02 têm 94,07 m² e os 03 e 04 têm 93,31 m².
3. Qual a posição solar deste apartamento?
Sol da manhã e sol da tarde produzem casas diferentes, e isso não muda depois. Peça a implantação e veja para onde dá a sala.
4. O que exatamente está incluso no valor?
Vaga, box, depósito, bancadas, armários. No Vernazza, o box de garagem já vem no valor; em outros empreendimentos, a vaga extra é negociada à parte.
5. O decorado é igual ao que vou receber?
Quase nunca é. Pergunte item a item o que do apartamento decorado está no memorial descritivo. Essa conversa evita a maior parte das frustrações na entrega.
O prédio
6. Quantos apartamentos por andar e quantos no total?
Define elevador, hall, barulho e o rateio do condomínio. O Singular tem doze unidades na torre inteira, dois por andar; outros empreendimentos trabalham com densidade bem maior, e isso é uma escolha de produto.
7. Quantos elevadores, e existe elevador de serviço?
Prédio alto com poucos elevadores é fila em horário de pico. O Monte Leone tem três, sendo um de serviço.
8. Qual é a área de lazer e o que vem mobiliado?
Lazer entregue mobiliado e climatizado é dinheiro que o condomínio não vai gastar depois. É o caso do Monte Leone, com mais de 1.200 m², e do Thiene, com mais de 500 m².
9. Existe gerador, e o que ele atende?
Gerador nas áreas comuns, como no Parco Savello, muda o que acontece no prédio quando falta energia.
10. A vaga tem espera para carregador de carro elétrico?
Instalar depois é caro e depende de assembleia. Parco Savello, Thiene e Monte Leone já preveem isso.
O dinheiro
11. Qual é a condição de pagamento desta unidade?
Entrada, parcelas de obra, intermediárias e saldo na entrega. Peça o fluxo escrito, e não só o valor total.
12. Qual índice corrige o saldo, e com que periodicidade?
É o item que mais muda a conta final na compra na planta. O índice está no contrato, e ele deve ser dito antes da assinatura, não depois.
13. Qual a previsão de condomínio e de IPTU?
O valor exato fecha perto da entrega, mas a ordem de grandeza dá para estimar pela área comum e pelo número de unidades. Imóvel fácil de comprar e difícil de manter não é bom negócio.
O contrato
14. O empreendimento tem registro de incorporação?
É o documento que dá segurança jurídica à compra. Peça o número e confira a matrícula no cartório de imóveis.
15. Qual é a data de entrega em contrato, com tolerância e consequência de atraso?
Data de conversa não vale. Precisa estar escrito, com o prazo de tolerância e o que acontece se ele for ultrapassado.
16. Existe cláusula de reajuste após a entrega?
Depois da chave o índice normalmente muda, porque o saldo passa para financiamento ou para parcelamento direto. Saber isso antes evita a surpresa mais comum do processo.
17. Quem é o responsável técnico da obra e qual o histórico da empresa?
Peça o nome da construtora e da incorporadora, e visite dois prédios já entregues por ela com alguns anos de uso. Fachada e garagem envelhecem antes do resto.
18. Como funciona a assistência técnica depois da entrega?
Prazo de garantia por sistema, canal de atendimento e tempo de resposta. Todo prédio tem ajuste no primeiro ano; o que muda é quem atende.
A vizinhança, que ninguém pergunta
As dezoito acima resolvem o imóvel e o negócio. Estas três resolvem a vida ao redor dele, e valem uma visita extra ao endereço, de preferência em outro horário:
- Como é a rua à noite e no fim de semana? O mesmo endereço muda bastante entre a terça de manhã e o sábado à noite.
- O que está sendo construído ao redor? Um terreno vazio ao lado pode virar um prédio que fecha a sua vista. Vista permanente, como a do Monte Leone para a serra, é atributo raro justamente por isso.
- Quanto tempo leva o seu trajeto real? Faça o percurso até o trabalho ou até a escola no horário em que você faria todo dia.
Se o imóvel for pronto, três perguntas mudam
Em imóvel pronto ou quase pronto, como o Thiene, com entrega prevista para 30 de setembro de 2026, o foco sai do cronograma e vai para o estado real do bem:
- Existe habite-se e o registro está regular? Sem isso, o financiamento não anda.
- Quais são as pendências de assembleia e a situação do fundo de reserva? Prédio novo costuma ter decisões abertas nos primeiros meses.
- Há vícios aparentes nas áreas comuns? Infiltração, rejunte, esquadria desalinhada. Olhe garagem e casa de máquinas, não só o hall.
Como usar a lista sem virar interrogatório
Não precisa disparar as dezoito de uma vez. O que funciona:
- Antes da visita, peça por mensagem planta cotada, memorial descritivo e tabela. Metade das respostas já vem aí.
- Na visita, foque no que só se vê no local: posição solar, barulho, acabamento das áreas comuns, sensação dos ambientes.
- Depois da visita, peça por escrito as respostas de dinheiro e contrato. O que está escrito não muda de versão.
Um bom atendimento responde tudo isso sem desconforto. Quando uma pergunta simples provoca evasiva, você acabou de receber uma informação valiosa, ainda que não seja a que estava buscando.
O que fazer com as respostas
Anotar não basta: as respostas precisam virar comparação. O que eu faço, e recomendo, é montar uma tabela simples com uma linha por imóvel e estas colunas: área privativa, valor da unidade, valor por metro quadrado, o que está incluso, entrega em contrato, previsão de condomínio e unidades por andar.
Com duas ou três linhas preenchidas, a decisão aparece quase sozinha, e você percebe rápido quando um imóvel parecia mais barato só porque o anúncio usava outra metragem ou porque a vaga estava fora do valor. É a mesma tabela que eu levo para a conversa: sem ela, a comparação vira memória e impressão, que são péssimas conselheiras num contrato de dez anos.
Um último conselho de quem acompanha muitas visitas: leve alguém junto. Duas pessoas percebem coisas diferentes no mesmo apartamento, e a segunda opinião costuma aparecer exatamente no ponto que você deixaria passar por empolgação.
Do meu lado, essas respostas já vão junto com a apresentação de qualquer unidade. Não é generosidade: é que decisão boa se toma com dado na mesa, e cliente que decide bem volta e indica. Cliente que decide no impulso some depois da chave.
Dados de empreendimentos citados são dos materiais e tabelas vigentes em agosto de 2026, em Criciúma, Santa Catarina. Confirme sempre no memorial descritivo e no contrato da unidade específica.
